Potreba fungujúceho trhu s bytmi

Ako ukazuje prax vyspelých európskych krajín s trhovo orientovanou ekonomikou, najlepším prostriedkom riešenia problému bývania je vytvorenie trhu s bytmi. Riešenie prístupnosti k primeranému bývaniu, cenovej dostupnosti a kvality bývania nie je možné zabezpečiť bez intervencií štátu a iných verejných subjektov. Rozvoj bytovej výstavby je výrazne ovplyvňovaný výkonnosťou ekonomiky, disponibinými zdrojmi vo verejnom a súkromnom sektore a schopnosťou finančnej dostupnosti bývania pre obyvateľstvo, ako aj cenami ponuky.

Základným a dlhodobým cieľom v rozvoji bývania je uspokojenie potrieb bývania, a to vytvorením fungujúceho trhu s bytmi. Pre naplnenie tohto cieľa je potrebné vychádzať z nasledujúcich čiastkových cieľov:
a) v oblasti bývania: efektívnosť využívania existujúceho bytového fondu, potreba novej bytovej výstavby, príprava územia pre výstavbu
b) v oblasti ekonomických, spoločenských a sociálnych podmienok: vytváranie priaznivých makroekonomických podmienok a zodpovedajúca úroveň právnych predpisov.

Východiská rozvoja výstavby Na základe uvedeného možno charakterizovať nasledovné východiská:
– nízka vybavenosť obyvateľstva bytmi – podľa sčítania v roku 1991 bolo v Slovenskej republike 307 bytov na 1000 obyvateľov, teda cca 68 % terajšej úrovne vyspelých európskych krajín,
– relatívne mladý bytový fond – priemerný vek bytov v bytových domoch je 28 rokov, v rodinných domoch 48 rokov, – vysoký štandard z hľadiska vybavenosti bytov,
– zlý technický stav bytového fondu najmä staršieho ako 30 rokov v dôsledku zanedbanosti opráv a údržby, kde náklady na obnovu sa odhadujú na cca 90 mld. Sk,
– zmena vlastníckych vzťahov k bytom, ktorá môže priniesť v budúcnosti vo vzťahu k užívaniu bytov novú kvalitu, ale aj problémy,
– vysoká cena bytov – priemerná cena m2 plochy bytu v roku 1998 vzrástla oproti roku 1990 o cca 740 %,
– nízka solventnosť obyvateľstva, s relatívne nízkym priemerným zárobkom (cca 10 800 Sk na zamestnanca) a pokračujúcou diferenciáciou obyvateľstva podľa príjmov a vysoká nezamestnanosť, v dôsledku čoho sa priemerná reálna spotreba domácností v roku 1998 znížila oproti roku 1989 na 85,0 %,
– pomaly sa meniaci systém právnych vzťahov v oblasti bývania, ktorý nevytvára podmienky pre tvorbu transparentného trhu s nájomnými bytmi pre vysoký stupeň ochrany nájomníka,
– nerealizovanie zámerov z koncepcie bytovej politiky, schválenej uznesením vlády SR č. 867 z 21. novembra 1995, najmä nepristúpenie k deregulácii nájomného – v roku 1997 tvorili výdavky na bývanie v SR 12,7 % z čistých príjmov domácnosti (v ČR 16,6 %, v Rakúsku 22,0 %) z týchto výdavkov čisté nájomné tvorí 13,8 %, zatiaľ čo vo vyspelých krajinách tvorí čisté nájomné až 75 %,
– nekomplexné finančné systémy podpory novej výstavby, chýbajú daňové zvýhodnenia,
– priorita výstavby bytov v Programovom vyhlásení vlády, ktorá patrí medzi najvýznamnejšie a ktorá predpokladá v rokoch 1999 – 2002 výstavbu 56 tisíc bytov,
– ťažkosti v oblasti makroekonomického vývoja národného hospodárstva v dôsledku nevhodne volených temp a spôsobov rozvoja v predchádzajúcom období.

Rozvoj existujúceho bytového fondu Táto úloha je daná cieľom zachrániť ho, predĺžiť výrazne jeho životnosť a vytvoriť podmienky pre rozhodujúce úspory energie. Bytový fond na Slovensku patrí k najmladším v Európe. Napriek tomu vykazuje určité nedostatky, ktoré ohrozujú bezpečnosť užívania, znižujú úžitkovú hodnotu, zvyšujú prevádzkové náklady a môžu viesť k vzniku porúch ohrozujúcich zdravie a bezpečnosť obyvateľstva. Náklady na obnovu vyplývajú z fyzického stavu bytového fondu. Podľa analýz na jeho obnovu v bytových domoch sú potrebné zdroje v rozsahu od 100 mil. Sk v roku 2000 až po cca 13 400 mil. Sk v roku 2010.

Náklady na obnovu bytového fondu v rodinných domoch, ktorý tvorí cca 50 % z celkového bytového fondu, nie je možné kvantifikovať vzhľadom na neznalosť súčasného stavu. Je však vzhľadom na formu vlastníctva v priemere lepší v bytových domoch, aj napriek tomu, že takmer 52 % z neho sa postavilo do roku 1961.

Vzhľadom na stav vybavenosti bytmi (307:1000 obyvateľov v roku 1991) je cieľom v najbližšom období kvantitatívny rozvoj bytového fondu. Potreby bývania ďaleko prevyšujú možnosti ich krytia novou výstavbou. Preto rozvoj novej výstavby musí byť založený na vytváraní maximálnych ekonomických možností na jej zabezpečenie. Pri vstupe do EÚ, ktorý predpokladáme okolo roku 2005, by podiel HDP na obyvateľa mal byť približne na polovičnej úrovni aká bude v tom období v EÚ.

Obdobie do roku 2005 by malo byť zamerané na mobilizáciu finančných zdrojov na rozvoj bývania a na maximálne rozvinutie fungovania existujúcich nástrojov podpory bývania. Za takéto sa považuje napríklad poskytovanie podpory na bytovú výstavbu prostredníctvom Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB). Významnou mierou prispelo k oživeniu výstavby a v súčasnej ekonomickej situácii má rozhodujúci vplyv na jej rozvoj. Toto potvrdzuje aj skutočnosť, že výpadok zdrojov v ŠFRB má vplyv na začínanie bytov. V grafe je priebeh začatia a dokončovania bytov v rokoch 1997-1998-1999.

Finančný systém podpory rozvoja novej výstavby bytov musí byť založený na akceptovateľných dlhodobých úveroch. Aj tento systém má svoje hranice, a to v ekonomickej schopnosti obyvateľstva splácať ich. V súčasnosti ho tvoria: systém stavebného sporenia poskytujúci fyzickým a právnickým osobám možnosť prístupu k úverom, resp. medziúverom s lehotou splatnosti do 18 rokov a úrokovou sadzbou do 6 %, štátna podpora realizovaná prostredníctvom ŠFRB umožňujúca prístup k úverom s lehotou splatnosti do 30 rokov a úrokovou sadzbou do 4,4 % a hypotekárne úverovanie umožňujúce získať úver s úrokovou sadzbou po bonifikácii okolo 6 % a u právnických osôb s úrokovou sadzbou do 16 %.

Neznižovať úlohu štátu Cieľovým riešením v oblasti úverovej infraštruktúry pre bytovú výstavbu by malo byť financovanie v systéme hypotekárneho úverovania. V novele zákona o bankách sa zaviedol štátny príspevok, ktorým štát bude znižovať výšku úrokovej sadzby určenej v zmluve o hypotekárnom úvere. Treba pripomenúť, že rozvinutie hypoték má ďalšie obmedzujúce faktory, ktorými sú schopnosť obyvateľstva splniť podmienky pre poskytnutie hypotekárnych úverov (bez bonifikácie je len cca 4,5 % obyvateľstva a s bonifikáciou asi 8 % obyvateľstva schopných splácať ich) a realizácia predaja hypotekárnych záložných listov pri súčasnej situácii na kapitálovom trhu. Pre odstránenie druhého faktora je nevyhnutné, aby na kapitálovom trhu pôsobili inštitúcie s tzv. dlhými peniazmi. Ide predovšetkým o penzijné, investičné a poistné fondy. Je nevyhnutné uviesť, že v súčasnom období nie je možné zabezpečiť potrebný rozsah novej výstavby bytov len prostredníctvom výhodných dlhodobých úverov. Zabezpečenie tohto cieľa si v ekonomických podmienkach štátu, ale predovšetkým obyvateľstva, vyžaduje nevyhnutne zvýšiť účasť štátu formou dotačnej a daňovej politiky.

Východisko v tejto situácii preto spočíva v
– zabezpečení rozvoja ekonomiky v takom rozsahu, aby došlo k výraznému zvýšeniu príjmov obyvateľstva (rast zamestnanosti a reálnych príjmov) a tým aj zvýšeniu schopnosti domácností splácať úvery na novú bytovú výstavbu,
– zvýšení výstavby nájomných bytov pre občanov s nízkymi príjmami a tým zvýšení účasti štátu a obcí pri rozvoji bytovej výstavby – z dlhodobého hľadiska by tieto byty (v modernom chápaní) mali tvoriť cca 20 % z celkového bytového fondu,
– zainteresovaní investorov (právnických a fyzických osôb) formou daňových úľav.

Vzhľadom na celkovú ekonomickú situáciu nie je možné očakávať, že by intenzita výstavby nových bytov do roku 2005 prekročila 20 tisíc bytov ročne, čo by znamenalo výstavbu 3,7 bytu na 1000 obyvateľov. Rozhodujúci podiel v systéme financovania bytovej výstavby budú mať hypotekárne úvery. Stavebné sporenie bude plniť doplnkovú funkciu a pre bytovú výstavbu bude mať charakter postupného sporenia. Aj účasť štátu v ňom (štátne dotácie) by mala byť nižšia. Súčasťou úverového systému musí zostať aj ŠFRB, ktorý pri postupnom znižovaní dotácií zo štátneho rozpočtu bude mať výrazne vyššie vlastné zdroje a bude zameraný na poskytovanie výhodných úverov pre nižšie príjmové skupiny obyvateľstva.